Hypotéka na investiční byt
Na byt k pronájmu půjčují banky od dubna 2026 přísněji než na vlastní bydlení. Průvodce ukazuje, kolik peněz potřebujete a jestli nájem pokryje splátku.
Výběr kritérií, jejich váhy a hodnocení jsou subjektivní. Skóre slouží k porovnání poskytovatelů, nevyjadřuje procento splněných podmínek.
Informace jsou obecné a nenahrazují individuální právní ani daňové poradenství. Konkrétní postup závisí na vaší smlouvě a aktuálních předpisech.
Byt na pronájem si většina majitelů kupuje na hypotéku. Od 1. dubna 2026 ale banky na investiční byty půjčují přísněji než na vlastní bydlení. Než začnete byt vybírat, spočítejte si, kolik vlastních peněz budete potřebovat a jestli nájem pokryje splátku.
Co je investiční hypotéka
Doporučení České národní banky se od 1. dubna 2026 vztahuje na úvěry k pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu a na pořízení třetí a další obytné nemovitosti bez ohledu na účel. Nejde tedy jen o počet bytů: investiční charakter může mít i první byt pořizovaný k pronájmu. Zařazení konkrétního úvěru a způsob započtení vlastněných nemovitostí ověřte u banky.
Kolik vám banka půjčí
ČNB pro investiční hypotéky doporučuje LTV nejvýše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Zbylých 30 % musíte mít z vlastních zdrojů, nebo zastavit další nemovitost. Doporučené DTI nejvýše 7 znamená celkový dluh do sedminásobku ročního čistého příjmu. Konečné posouzení provádí banka. Na vlastní bydlení přitom banky půjčují až 80 % hodnoty, lidem do 36 let až 90 %. K vlastním zdrojům připočtěte i náklady, na které se snadno zapomíná: provizi realitní kanceláři, odhad, právní služby, vybavení bytu a rezervu na první měsíce bez nájemníka.
Pokryje nájem splátku?
Příklad: byt za 6 milionů korun, hypotéka 70 % (4,2 milionu), splatnost 30 let a sazba 5,79 %, což byl průměr podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026. Měsíční splátka vychází zhruba na 24 600 Kč. Když byt pronajmete za 20 000 Kč měsíčně, samotný nájem před náklady pokryje přibližně 81 % splátky; po modelových nákladech a neobsazenosti je podíl nižší a zbytek doplácíte ze svého. Aby nájem po odečtení fondu oprav a dalších nákladů pokryl celou splátku, musela by být hypotéka v tomto příkladu zhruba do 3,1 milionu, tedy asi polovina ceny bytu, a to i bez jediného prázdného měsíce. Výnos investičního bytu na hypotéku proto často netvoří měsíční přebytek, ale postupné splácení dluhu a případný růst ceny bytu. Vlastní čísla si spočítejte v kalkulačce Výnos investičního bytu.
Jak banka počítá s nájmem
Jestli a v jaké výši banka započítá očekávaný nájem do vašich příjmů, se liší banka od banky. Zeptejte se na to ještě před podáním žádosti, protože na tom může záviset, kolik vám půjčí.
Fixace a rezerva
Sazba platí jen po dobu fixace. Po jejím skončení může být splátka vyšší i nižší. U investičního bytu proto počítejte s rezervou na prázdné měsíce, opravy a výpadek nájmu, když nájemník přestane platit. Od prvního dluhu po vyklizení bytu mohou uběhnout měsíce, někdy přes rok, a splátky hypotéky běží dál. Toto riziko přebírá garantovaný nájem, pokud je firma vaším nájemcem a kryje neplatiče v plné výši. Za to si ale bere odměnu, takže měsíčně dostanete méně než při pronájmu vlastními silami.
Úroky a daně
Úroky z hypotéky na byt, který pronajímáte, můžete uplatnit jako výdaj k příjmům z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Platí to jen tehdy, když uplatňujete skutečné výdaje; paušál 30 % už zahrnuje všechny výdaje. Odpočet úroků od základu daně podle § 15 je určený pro vlastní bydlení, u pronajímaného bytu ho uplatnit nejde. Podrobnosti jsou v průvodci Daň z příjmu z pronájmu.
Pojištění
Banka obvykle chce, abyste zastavený byt pojistili a pojistné plnění vinkulovali v její prospěch. Co dalšího se při pronájmu vyplatí pojistit, ukazuje srovnání Pojištění pro pronajímatele.