Výpověď, pokuty a vrácení bytu: co stojí ve smlouvách
Garance je jen tak dobrá jako smlouva, která ji drží. Podívejte se, jak dlouho jste vázaní, kdy můžete odejít vy a kdy firma, jaké pokuty vám hrozí a v jakém stavu dostanete byt zpátky.
Výběr kritérií, jejich váhy a hodnocení jsou subjektivní. Skóre slouží k porovnání poskytovatelů, nevyjadřuje procento splněných podmínek.
| GARANTOVANÝ NÁJEM / PRAHA Podmínky poskytovatelů |  Dokonalý nájemník95Hodnocení ve srovnání · škála 70–95 |  GarantovanýNájem.cz (VITOM)93Hodnocení ve srovnání · škála 70–95 |  Bohemian Estates91Hodnocení ve srovnání · škála 70–95 |
|---|---|---|---|
| po dohodě, například při přeobsazení přechod na GOLD | nezjištěno | varianta platí 2 roky, při obnovení smlouvy lze zvolit jinou | |
| podle smlouvy do 20. dne měsíce, za který se platí; v praxi posílá 15. dne, i za první měsíc (při obsazení 5. dne přijde nájem už 15.) | předem, do 10. dne měsíce | do 15. dne měsíce, za který se platí | |
| obvykle 5 let, nejméně 2 roky | 5 let (60 měsíců), automaticky se prodlužuje o dalších 5 let, pokud ji nikdo 90 dní před koncem neukončí | 2 roky | |
| 4 měsíce bez udání důvodu pro obě strany; majitel ale ne v prvních 12 měsících (jinak pokuta 1 nájem) | 4 měsíce, majitel i bez udání důvodu (u VÝNOSU stejně i firma); firma může vypovědět s 1 měsícem, když nájmy klesnou o víc než 5 %, u GARANCE i když za 2 roky nevzrostou aspoň o 6 % | 3 měsíce; majitel ale může vypovědět prakticky jen při hrubém porušení smlouvy firmou | |
| stejně jako majitel: bez udání důvodu se 4měsíční výpovědí; ke konci měsíce při vyšší moci (včetně ekonomické krize), u GOLD+ a COMFORT i při poklesu tržních nájmů o víc než 5 % | GARANCE: s 1 měsícem, když tržní nájmy klesnou o víc než 5 % nebo za 2 roky nevzrostou aspoň o 6 % · VÝNOS: i bez udání důvodu (4 měsíce) | jen při podstatné změně okolností, například nikoli zanedbatelném poklesu tržních nájmů (3 měsíce); v posledním roce smlouvy s 1 měsícem, když majitel nechce prodloužit | |
| výpověď v prvních 12 měsících nebo nezpřístupnění bytu do 6 měsíců: 1 nájem; smlouva s jejich podnájemcem do 12 měsíců po skončení: 2 nájmy; pozdní podklady k vyúčtování: 100 Kč za den | výpověď majitele v prvních 24 měsících (GARANCE) nebo 3 letech (VÝNOS): poslední měsíc bez nájmu; výpověď před začátkem placení: 1 nájem; ponechání jejich podnájemce při ukončení před 5 lety: 3 nájmy, jinak 1 nájem; pozdní vyúčtování: 50 Kč za den (jen když ho po firmě chce podnájemce) | přímá spolupráce s jejich obchodníkem nebo administrátorem do 5 let po skončení: 100 000 Kč | |
| podle smlouvy do 14 dnů po skončení, za tuto dobu bez nájmu; v praxi v den skončení, pokud je byt v pořádku | v den skončení, vyklizený, uklizený a vymalovaný; jinak 14 dní na opravy bez nájmu, nebo hned s náhradou podle ceníku | ke dni skončení nájmu | |
| ve stavu při převzetí s běžným opotřebením, škody, za které odpovídá, firma odstraní (smlouva) | v původním stavu s běžným opotřebením, vyklizený, uklizený a vymalovaný (smlouva) | ve stavu při převzetí s obvyklým opotřebením (smlouva), v nabídce „garance stavu bytu“ | |
| Jistota příjmu (váha 40 %, škála 70 až 95) | 89 | 89 | 87 |
| Smluvní podmínky (váha 15 %, škála 70 až 95) | 74 | 78 | 74 |
| Peníze a energie (váha 20 %, škála 70 až 95) | 91 | 87 | 83 |
| Péče o byt a nájemníky (váha 10 %, škála 70 až 95) | 88 | 81 | 95 |
| Zkušenosti klientů (váha 15 %, škála 70 až 95) | 95 | 95 | 95 |
| Podrobné podmínky a varianty |
Škála 70 až 95: nejlepší z 15 porovnaných firem 95, nejslabší 70. Nejde o procenta. Hodnocení je subjektivní. Ověřeno 29. 10. 2026.
Legenda a pravidla hodnocení
✓ ano · ◐ částečně · ✗ ne · nezjištěno = údaj se nepodařilo zjistit z nabídky ani ze smlouvy · neuvádí = firma údaj v nabídce ani ve smlouvě neuvádí
Co z toho plyne
Kdykoli a bez udání důvodu s výpovědí do 3 měsíců může majitel odejít u 4 firem: Ideální nájemce, Váš domovník, Renta365 a Perfektní nájemník. U sedmi jen ze zákonných nebo ve smlouvě vyjmenovaných důvodů: Bohemian Estates, Bezrealitky správce, Spravcebytu.cz, Novorent, Garance nájmu, Flatservice (Garant) a Rentez; u Bezrealitky správce a Spravcebytu.cz jde odejít i dohodou s náhradou ušlého zisku firmy.
Smlouvu může ukončit i firma. U sedmi firem aspoň v některé variantě i bez udání důvodu (s výpovědí 1 až 6 měsíců), u dalších při poklesu tržních nájmů o 5 až 15 % nebo když se byt nepodaří podnajmout. Jen ze zákonných důvodů nebo při podstatné změně okolností to mají Stálý nájem a Garance nájmu.
Bez smluvních pokut pro majitele jsou podle smluv jen FLET, Novorent a Garance nájmu. Nejvyšší pokuta ve vzorových smlouvách je 500 000 Kč (Rentez, za pronájem bytu jejich podnájemci do 2 let po skončení), u Bohemian Estates 100 000 Kč za přímou spolupráci s jejich lidmi do 5 let.
V den skončení nebo do 5 dnů vrací byt podle smluv 11 firem. Dokonalý nájemník má ve smlouvě 14 dnů, v praxi ale vrací byt v den skončení, pokud je v pořádku. Spravcebytu.cz vrací byt do 14 dnů, Stálý nájem do 15 dní, FLET lhůtu ve smlouvě nemá.
Smlouvy se uzavírají nejčastěji na 1 rok (Ideální nájemce, Rentez) až 5 let (GarantovanýNájem.cz, Novorent), u Stálého nájmu i na 7 let; FLET a Váš domovník mají smlouvu na dobu neurčitou. Několik firem smlouvy automaticky prodlužuje, pokud je nikdo včas nevypoví.
Související otázky
Můžu smlouvu vypovědět?
U čtyř firem kdykoli bez udání důvodu s výpovědí do 3 měsíců, u dalších s delší lhůtou nebo s omezením v prvním roce, u sedmi jen ze zákonných nebo ve smlouvě vyjmenovaných důvodů. Pozor i na pokuty, když si po skončení necháte nájemníka, kterého vybrala firma.
Může smlouvu vypovědět firma?
Ano a podmínky se hodně liší. U sedmi firem aspoň v některé variantě i bez udání důvodu, u dalších při poklesu tržních nájmů o 5 až 15 % nebo když se byt nepodaří podnajmout. Jen ze zákonných důvodů nebo při podstatné změně okolností to mají Stálý nájem a Garance nájmu.
Co když budu chtít byt prodat nebo se do něj nastěhovat?
Pak rozhoduje výpovědní doba a omezení v prvním roce. U některých firem jde smlouvu ukončit jen dohodou s náhradou ušlého zisku firmy (Bezrealitky správce, Spravcebytu.cz).
Další témata
Nájem, nebo správa?
Je firma vaším nájemcem, nebo jen správcem? Rozdíl rozhoduje, kdo nese riziko s nájemníkem.
Zobrazit témaPrázdný byt a neplatič
Kolik dostanete, když byt stojí prázdný nebo nájemník neplatí, a od kdy garance platí.
Zobrazit témaVýpověď, pokuty a vrácení bytu
Kdy můžete odejít vy, kdy firma a jaké pokuty ve smlouvách hrozí.
Zobrazit témaEnergie
Kdo platí energie, když je byt prázdný, a kolik stojí elektřina u jednotlivých dodavatelů.
Zobrazit témaPéče o byt a nájemníky
Kontroly, pojištění, prověřování nájemníků a klientská zóna.
Zobrazit témaRecenze a zkušenosti klientů
Kolik recenzí mají firmy na Googlu a jak je klienti hodnotí.
Zobrazit témaPojištění pro pronajímatele
Co kryjí pojišťovny, když pronajímáte byt, a proč pojištění nenahradí výpadek nájmu.
Zobrazit téma