Pronajímat sám, se správcem, nebo s garancí?

Byt můžete pronajímat sami, svěřit ho správci, nebo zvolit garantovaný nájem. Každá cesta má jiný poměr výnosu, času a rizika. Rozhoduje, kolik času chcete pronájmu věnovat a kolik rizika jste ochotni nést.

Pronájem vlastními silami

Při vlastním pronájmu neplatíte odměnu poskytovateli. Vyšší čistý výnos však není zaručený: záleží také na obsazenosti, nákladech a případných výpadcích plateb. Zároveň ale všechno děláte vy: inzerci, prohlídky, výběr a prověření nájemníka, smlouvu, předání bytu, opravy, vyúčtování služeb a komunikaci s nájemníkem i s domem. Počítejte i s náklady, na které se snadno zapomíná: inzerce, právní pomoc nebo malování mezi nájemníky. Nesete i veškeré riziko. Když byt stojí prázdný, nemáte příjem. Když nájemník přestane platit, vymáháte dluh a případně řešíte vyklizení sami, se všemi náklady a časem, který to stojí. Tato cesta se hodí hlavně tomu, kdo bydlí blízko, má čas a zkušenosti a snese výpadek příjmu.

Správa

Správce za vás udělá většinu práce: najde nájemníka, řeší komunikaci, opravy a vyúčtování. Nájemní smlouvu ale podepisujete s nájemníkem vy, takže jste dál jeho pronajímatelem. Případné spory, vymáhání dluhů a soudní vyklizení se proto vedou vaším jménem, i když jejich vyřízení zajišťuje správce. Riziko neplatiče a prázdného bytu nesete také vy, pokud správce výslovně negarantuje platby. Odměna za správu bez garance bývá nižší než za garantovaný nájem, protože správce riziko nenese. Správa může šetřit čas; převzetí platebních rizik závisí na sjednaných zárukách.

Garantovaný nájem

U garantovaného nájmu vám firma platí sjednaný nájem pravidelně a přebírá část nebo celé riziko prázdného bytu a neplatiče. Nejčastěji si byt od vás pronajme a dál ho podnajímá, takže s podnájemníkem nemáte žádnou smlouvu. Za tuto jistotu si firmy berou odměnu zhruba 10 až 20 % z nájmu. Podmínky se ale hodně liší: od kdy nájem platí, kolik dostanete, když byt stojí prázdný, jestli firma kryje neplatiče v plné výši, za jakých podmínek může smlouvu ukončit a jaké pokuty ve smlouvě hrozí. Odměnu navíc firmy počítají z různých částek, takže stejné procento neznamená stejné peníze. Proto se vyplatí porovnat nejen procento odměny, ale celou smlouvu.

Pro koho se co hodí

Sami: když máte čas, jste blízko bytu a zvládnete výpadek příjmu nebo spor s nájemníkem.

Správa: když chcete ušetřit čas, ale jste připraveni nést riziko a být v roli pronajímatele.

Garantovaný nájem: když chcete pravidelnější příjem s menšími nároky na vlastní správu a jste ochotni za jistotu zaplatit část nájmu.

Rozdíl v penězích ukáže kalkulačka: zadáte tržní nájem a uvidíte, kolik vám u jednotlivých variant zůstane měsíčně, ročně i při prázdném bytě. Srovnání firem pak ukáže, co za odměnu skutečně dostanete.