Krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem?
Krátkodobé ubytování může přinést vyšší tržby za noc, ale také více práce a povinností. Rozhodujte se podle čistého výsledku po nákladech, lokality a svých časových možností.
Výběr kritérií, jejich váhy a hodnocení jsou subjektivní. Skóre slouží k porovnání poskytovatelů, nevyjadřuje procento splněných podmínek.
Informace jsou obecné a nenahrazují individuální právní ani daňové poradenství. Konkrétní postup závisí na vaší smlouvě a aktuálních předpisech.
Krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking láká vyšší cenou za noc. Vyšší tržby ale samy o sobě neznamenají vyšší čistý výnos. Porovnejte náklady, provozní povinnosti a rizika obou možností.
Krátkodobý pronájem je podnikání
Finanční správa považuje krátkodobé ubytování přes platformy v zásadě za ubytovací službu. Potřebujete živnost, příjmy se daní jako podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů a když je to vaše hlavní činnost, platíte zálohy na sociální a zdravotní pojištění: jejich výše závisí na aktuálních minimech a vašem postavení; ověřte ji u ČSSZ a zdravotní pojišťovny. Platformy od roku 2023 hlásí příjmy hostitelů finanční správě a soud potvrdil, že finanční úřad může daň doměřit i zpětně. Běžný dlouhodobý nájem fyzické osoby mimo obchodní majetek se zpravidla daní podle § 9, bez živnosti a bez sociálních a zdravotních odvodů z tohoto příjmu, s možností paušálních výdajů 30 %.
Daň z přidané hodnoty
Nájem bytu k bydlení je od daně z přidané hodnoty osvobozený. Ubytovací služby mají u plátce sazbu 12 %. Od roku 2025 se pro povinnou registraci sleduje obrat v tuzemsku za kalendářní rok: překročení 2 000 000 Kč zpravidla znamená plátcovství od začátku následujícího roku, překročení 2 536 500 Kč již od následujícího dne. Přijetí služby od zahraniční platformy může i neplátci založit povinnosti identifikované osoby, zejména přiznání a odvod DPH z provize; nejde automaticky o plátcovství všech vlastních služeb.
Povinnosti s každým hostem
U krátkodobého pronájmu se starosti opakují s každou rezervací:
poplatek z pobytu, v Praze 50 Kč za osobu a den, který odvádíte městské části,
evidenční kniha hostů, kterou musíte uchovat šest let,
každého cizince musíte do tří pracovních dnů nahlásit cizinecké policii přes aplikaci Ubyport, jinak hrozí pokuta až 50 000 Kč,
úklid, praní prádla, předávání klíčů a komunikace s hosty,
poplatek platformě podle konkrétního cenového modelu a smluvních podmínek.
U dlouhodobého nájmu podepíšete jednu smlouvu, energie si převede nájemník a cizince hlásíte jen jednou na začátku nájmu.
Dům, stavební úřad a pojištění
Společenství vlastníků nemůže krátkodobý pronájem zakázat ve stanovách, tak rozhodl Nejvyšší soud v roce 2023. Za hosty a dodržování pravidel domu ale odpovídáte vy, a střídání cizích lidí bývá častým zdrojem sporů se sousedy. Ministerstvo pro místní rozvoj i veřejný ochránce práv navíc považují ubytovací služby v bytě zkolaudovaném k bydlení za rozpor s povoleným užíváním stavby, za který hrozí pokuta. Existuje i opačný právní názor, riziko ale nese majitel. Problém může být i pojištění: Allianz považuje krátkodobý pronájem za podnikání, Direct ho vylučuje z pojištění odpovědnosti a ČPP nekryje odpovědnost u nájmu kratšího než 30 dní.
Pravidla se zpřísňují
Evropské nařízení o krátkodobých pronájmech se používá od 20. května 2026 a umožňuje státům zavést povinnou registraci. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje registr s číslem u každé nabídky, s navrhovanou účinností od roku 2028. Praha 1 žádá omezení a vyšší poplatek, v místním referendu v říjnu 2025 podpořilo omezení přes 72 % hlasujících. Kdo dnes kupuje byt na krátkodobý pronájem, sází na pravidla, která se mohou během pár let změnit. Běžný dlouhodobý nájem k bydlení má odlišný právní režim; i u něj sledujte změny předpisů.
Vyšší cena za noc neznamená vyšší výnos
Obsazenost krátkodobého pronájmu kolísá podle sezóny a z tržeb jdou poplatky platformě, úklid, prádlo, energie, internet, opotřebení vybavení, poplatek z pobytu, odvody a daň. Dlouhodobý nájem má zpravidla předvídatelnější platby a méně časté střídání nájemníků. I zde však vznikají náklady na správu a riziko neplacení. Jeho nevýhodou je silná ochrana nájemníka, když přestane platit. Proti tomu pomáhá dobré prověření nájemníka, jistota, nebo garantovaný nájem, u kterého nájem platí firma. Než se rozhodnete, porovnejte čistý výsledek po všech nákladech, ne tržby.
Kdy krátkodobý pronájem dává smysl
Příležitostně ve vlastním bytě, ve kterém bydlíte, nebo jako profesionální provoz s živností v prostoru zkolaudovaném k ubytování. Pro majitele, který upřednostňuje předvídatelnější příjem a méně každodenního provozu, může být vhodnější dlouhodobý nájem. Pozor i na opačnou situaci: když váš nájemník byt bez souhlasu dál pronajímá přes platformy, může jít o důvod k výpovědi. Její režim a nutnost předchozí výzvy závisí na okolnostech a použitém výpovědním důvodu; postup konzultujte s právníkem.